¿Qué debo hacer si compro una casa comercial? Análisis completo de temas candentes y soluciones en 10 días.
En los últimos años, la vivienda comercial ha atraído a muchos compradores debido a sus ventajas como los precios bajos y la ausencia de restricciones de compra. Sin embargo, las cuestiones consiguientes, como los derechos de propiedad, los impuestos y la dificultad para cambiar de manos, también han desencadenado a menudo acalorados debates. Los siguientes son los temas candentes y los datos estructurados sobre viviendas comerciales en los últimos 10 días (a octubre de 2023) en toda la red para proporcionar referencia a las personas que han comprado o planean comprar viviendas comerciales.
1. Los 5 temas más candentes en negocios y vivienda en los últimos 10 días
| Clasificación | Palabras clave del tema | Popularidad de la discusión (índice) | Principales puntos de disputa |
|---|---|---|---|
| 1 | Impuestos y tasas de transferencia comercial y de vivienda. | 128.000 | Método de cálculo del impuesto al valor agregado elevado y del impuesto al valor agregado territorial |
| 2 | Riesgos de los derechos de propiedad mixtos comerciales y residenciales | 95.000 | Problemas de renovación después de que expiren los derechos de propiedad de 40/50 años |
| 3 | Restricciones de préstamos comerciales y de vivienda | 72.000 | El índice de pago inicial es alto y la tasa de interés aumenta entre un 20% y un 30%. |
| 4 | Se flexibilizan las políticas para cambios de comercial a residencial | 61.000 | Algunas ciudades permiten que el agua y la electricidad cumplan con las normas civiles |
| 5 | Ingresos por alquiler comercial y residencial | 49.000 | Rendimiento del alquiler frente a apreciación del valor residencial a largo plazo |
2. Problemas comunes y contramedidas al comprar viviendas comerciales
1. ¿Qué debo hacer si el plazo del derecho de propiedad es corto?
Los derechos inmobiliarios comerciales y residenciales suelen durar entre 40 y 50 años. Después del vencimiento, se deben pagar las tarifas de transferencia de tierras para la renovación. Casos recientes en Beijing, Shanghai y otros lugares muestran que la tarifa de renovación es aproximadamente del 1% al 3% del precio de la vivienda. Sugerencias:Planifique con anticipación, incorporando el costo del capital en el presupuesto de tenencia a largo plazo.
2. ¿Cómo reducir las pérdidas por los altos impuestos a la reventa?
| Tipo de impuesto | tasa de impuesto residencial | Tasas de impuestos comerciales y residenciales | Sugerencias de optimización |
|---|---|---|---|
| impuesto al valor agregado | Exención después de 2 años | Diferencia 5,6% | La base de diferencia se puede reducir después de mantenerla durante 5 años. |
| impuesto al valor agregado de la tierra | Sin colección | 30%-60% | Las compras a nombre de una empresa tienen impuestos diferidos. |
| impuesto sobre la renta personal | 1% o 20% de diferencia | 20% de diferencia | Proporcionar facturas de renovación para compensar los costos. |
3. ¿Cómo mejorar la mala experiencia de autoocupación?
Los problemas comunes en la vivienda comercial incluyen facturas elevadas de agua y electricidad, falta de gas y altos costos de propiedad. Contramedidas:①Solicitar al gobierno local un proyecto piloto "comercial a residencial" (por ejemplo, Hangzhou ha permitido la implementación de acuerdo con los estándares civiles de agua y electricidad);②Instalar equipos de almacenamiento de energía para reducir los costos de electricidad.
3. Tres vías de salida para negocios comerciales y inmobiliarios
Según casos recientes del mercado, la prioridad de los métodos de salida es la siguiente:
| camino | periodo promedio | rendimiento | Personas aplicables |
|---|---|---|---|
| alquiler a largo plazo | Instantáneo | Anualizado 4%-6% | Aquellos que no necesitan fondos urgentemente. |
| Alquiler en venta | 2-3 años | Prima 10%-15% | inversionista transicional |
| vender con perdida | 1-6 meses | Pérdida 20%-30% | Rompedor de la cadena de capital |
4. Consejos de expertos: ¿todavía puedo comprar viviendas comerciales?
Resumen de opiniones recientes de expertos financieros:①La inversión pura requiere cautela, ya que los precios comerciales y inmobiliarios en ciudades como Beijing han vuelto a caer a niveles de 2015;②Sólo se recomiendan para autoocupación propiedades en "áreas centrales de ciudades de primer nivel + entradas de metro";③Preste atención a los dividendos de la política de "conversión de negocios en alquiler" del gobierno local.
Resumen: La vivienda comercial es un arma de doble filo. Los compradores deben reducir las pérdidas mediante la planificación fiscal, la utilización de políticas, etc., mientras que los compradores potenciales deben sopesar plenamente los riesgos de liquidez y las expectativas de rentabilidad.
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